К собранию 20 декабря 2014 г.
Соседи! Мы живем разобщенно, наши дома образуют единый квартал, но при этом обслуживаются разными компаниями, а именно ДЕЗом, Вегой, Кедром, Фениксом. И всех их мы кормим, каждому оплачивая не только услуги, но и обеспечивая прибыль. Но что мы имеем взамен?
«Стройтеховские дома» попав в ДЕЗ обнаружили, что никому там не нужны, нам обещают, но обещаний не выполняют, коридоры не убирают, платежки не меняют, документы не собирают, паркинг не обслуживают и все это связано с тем, что у ДЕЗа нет своего обслуживающего подразделения, а значит любое действие за дополнительные деньги и очень дополнительное время. У ДЕЗа уже есть 119 домов и наше место 120е. Паркинги башен ДЕЗ обслуживать не собирается, объявляя их отдельным объектом, у которого должна быть своя УК. Т.е. это будет уже 5-я компания, а цены взлетят, ведь им тоже надо взять свое за услуги управления. Кроме того, на следующий год башням выставили сметы, которые сразу предполагают значительную недостачу средств по 800 тыс и более, а это значит, что никакой доделки ремонта квартирных холлов и вообще ничего не будет. Сравнение со стройтеховскими сметами показывает значительный перерасход по самым дорогим статьям - лифты, ИТП. Объясняется это дорогими подрядчиками, а переходить на наших, более дешёвых, ДЕЗ не может.
Про Феникс нам лучше всего может рассказать дом 9 к. 2, которому много чего обещали, да ничего не сделали, кроме пластиковых дверей. Жители жалуются, а Совет дома говорит, что все хорошо. Кроме того, этот многоподъездный дом приносит значительную прибыль порядка 2,5 млн руб в год при условии, что все платят. Где эти деньги? То же касается и дома 5 к. 3, он тоже прибыльный, а денег своих не видит, ДЕЗ не показывает, зато убытки регулярно рисует.
Дом 7 к 1 в бытность у Стройтеха о своих деньгах знал, их считал и расходовал на себя и сейчас тоже удивляется подходу ДЕЗа, когда ему дополнительные платежи в квитанцию вставляют, как будто у дома денег нет.
Помимо «радостей» управления, у нас есть и другие проблемы:
1. Недавно Управа с народом обсуждали проект размежевания территорий между нашими домами. Сам факт проведения такого размежевания говорит о том, что Город хочет определиться с землей, что он отдаст людям, а что пустит в коммерцию. И с учетом создания ТПУ поблизости от наших домов, наша территория вполне может стать перехватывающей парковкой. Очень привлекателен в этом смысле участок перед домом 5 к.1. Да и парковочный карман д 5 к. 3 тоже не обойден вниманием властей. Его хотят передать в общественное пользование. И парковочный карман у д. 7 к. 1 ожидает та же судьба.
2. У домов 5 к. 1, 5 к. 3, 5 к. 4 и 9 к. 2 есть общая беда – планируемый перенос маршрута движения автобусов с Псковской на проектируемый проезд 6354, т.е. под самые окна.
3. У домов 5 к. 4 и 9 к. 2 помимо этого уже есть под окнами парковки и автомагазины, посетители которых забредают и на территорию домов, паркуются и т.д. А в свете уже сделанного нового съезда с МКАД к этим магазинам, территория этих домов тоже рискует стать общественной парковкой или транзитной зоной, а далее через весь квартал к нашему «бутылочному горлышку» и «здравствуй, пробка».
Понятно, что наши действующие управляющие компании не собираются помогать жителям в борьбе с надвигающимися проблемами. А ведь есть еще вопрос сбора средств на капитальный ремонт по 18 р/кв.м. И деньги эти уйдут на общий городской счет, а вот достанется ли нам что-то с этого счета и когда – это большой вопрос.
Единственным ответом на все эти вызовы времени является создание единого ТСЖ всех наших домов. Потому что такое ТСЖ будет:
- финансово прозрачно – все зарплаты и премии утверждаются общим собранием,
- финансово состоятельно, т.к. башни могут быть безубыточны, а многоподъездные дома всегда прибыльны;
- расходы будут снижены за счет закупки услуг и ресурсов оптом,
- персонал будет обслуживать только нас, не будет дублирования функций, когда сантехники разных компаний вместе сидят и ждут заказов,
- обслуживать нас будут быстро, т.к. все рядом;
- самый больной вопрос – неплательщики. С ними УК предпочитают не связываться, т.к. в суде им придется обосновывать свои расходы и выставляемые цены. Проще брать те деньги, что платят и отказывать жителям в ремонтах и т.д. мотивируя неплатежами. ТСЖ может нанять юриста, который будет работать только с должниками и уже с первого месяца просрочки.
- ТСЖ имеет льготы по уплате налога на землю, т.е. может оформить в собственность все наши земельные наделы и установить общий забор со шлагбаумами вокруг всего микрорайона. А также нанять общую охрану. Это защитит всех нас от транзита транспорта и пр.
ТСЖ сможет забрать в собственность парковочный карманы д 7 к.1 и д. 5. к. 3, защитить газоны перед д. 9 к. 1 и 5 к.1 от организации коммерческих парковок и проследить, что бы проектируемый проезд не подошел слишком близко к домам 5 к. 4 и 9 к. 2.
- с ТСЖ придется считаться местным властям, ТСЖ сможет противостоять транспорту под окнами
- а главное, что у нас на все это хватит денег без дополнительных сборов, ведь общая сумма доходов может доходить до 7-8 млн руб в год. На эти деньги мы сможем облагородить свои дома и общий двор.
- ТСЖ имеет право не отдавать средства, собираемые на капремонт, на общегородской счет, а создать собственный счет и проводить ремонт тогда, когда он будет нужен, а не когда чиновники выделят нам наши деньги.
- у ТСЖ есть ревизионная комиссия, куда приглашаются бухгалтера, юристы и они отчитываются перед общим собранием по поводу проверки работы ТСЖ.
- ТСЖ легко ликвидируется, если члены массово пишут заявления о выходе из него.
Почему создается общее ТСЖ всех домов, а не ТСЖ в каждом доме? Потому что, создавая общее ТСЖ, мы гарантируем себе, что расходы на управление будут общими, цены на услуги будут оптовыми, т.к. заключаться будет договор на несколько домов. Деньги будут на общем счету ТСЖ, т.е. сегодня вам нужно поменять лифт и мы все скидываемся, а завтра нам нужно поменять бак для ИТП и снова скидываемся все, так быстрее и экономнее.
Однако законодатель максимально усложнил создание единого ТСЖ, видимо желая, что бы люди хорошо подумали, прежде чем объединять общее имущество. Для создания такого ТСЖ нужно, что бы «за» проголосовало не менее 2/3 всех собственников в каждом доме. Поэтому нам важен и нужен голос каждого.
Тут есть еще одно дополнение. ТСЖ выгодно вести бухгалтерию по упрощенной системе налогообложения с доходов, т.е. УСН 6%. В таком случае, квартплата, поступающая на счет ТСЖ от члена ТСЖ, не является доходом ТСЖ и с нее не платится налог, а вот если собственник квартиры не принимал участия в собрании по организации ТСЖ и в дальнейшем не стал членом ТСЖ, то с ним ТСЖ заключает договор управления, и вот эти средства уже будут считаться доходом, и с них ТСЖ должно будет платить налог. Т.е. для нечлена ТСЖ на законных основаниях сумма квартплаты вырастет минимум на 6%, а то и больше, если учесть банковские расходы и стоимость услуг ТСЖ по управлению.
Т.е. есть прямой экономический смысл принять участие в создании ТСЖ.
Жители Магнолии-парка – объединяйтесь!
Совет председателей