Комфорт по разумной цене
Обеспечить реализацию тезиса: "Максимальный комфорт по минимальной цене" может только Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это ТСЖ нового типа, базирующееся на современном законодательстве, без мошенничества, без угроз выселения, без повышения цен. Гарантия этому – усовершенствованное за 20 лет существования всевозможных ТСЖ законодательство и Устав товарищества.
ТСН работает по государственным ставкам и тарифам, т.е. квартплата устанавливается законом.
Все льготы по оплате коммунальных услуг при создании ТСН для всех категорий жителей остаются неизменными. Получение льгот не зависит от формы управления многоквартирным домом (ст.159 ЖК РФ).
В ТСН невозможно бесконтрольное повышение цен и появление дополнительных строчек в платежке, потому что согласно ЖК РФ и Уставу, решение о дополнительном сборе денег может быть принято только общим собранием. В нашем случае за это должны проголосовать более 300 собственников из 600 чел. (всего в домах проживает: 138 чел. в д. 9 к.1 и 450 чел. в д. 7 к. 1), что маловероятно и потребует именно Вашего согласия.
Для всех нас, как жителей ЖК "Магнолии парка" все недостатки обслуживания домов очевидны и чувствительны, как и цифры в платежках. После прекращения обслуживания наших домов УК "Стройтех" перед Советами домов встал вопрос о сохранении достигнутого уровня обслуживания и его повышении. Был образован Совет председателей советов домов, куда вошли люди, уже имеющие опыт работы в сферах ЖКХ, экономики, производства и защите законных интересов жителей:
Дом 9 к. 1 – Овчарова Ирина – Председатель Совета дома, юрист, 8-985-872-95-13
Кудряшова Елена – член Совета дома, финансист
Карпов Алексей – Старший по паркингу, инженер-энергетик, 8-985-994-92-33
Дом 7 к. 1 – Фомин Адександр, Председатель Совета дома
Смолярчук Елена, член Совета дома, врач
Лобанова Юлия, член Совета дома 2012-13 гг., предприниматель
Дом 5 к. 4 – Большаков Игорь, Старший по подъезду, предприниматель-строитель
Гуща Василий, Старший па паркингу, специалист по эксплуатации недвижимости.
Совет председателей высказал общее мнение, что наиболее выгодным для жителей будет обслуживание нескольких домов единым ТСН, т.к. позволит экономить на услугах управления и стоимости обслуживания недвижимости. Экономический прогноз на основании смет по домам - обслуживать дома совместно - ощутимо дешевле, а значит экономия средств будет значительной. Появится возможность повысить комфорт проживания, благоустроить придомовую территорию, и, возможно, даже снизить платежи. Дома 9 к.1 и 5 к.4 смогут избежать "навешивания" долгов, а дом 7 к.1 сможет вернуть себе свою экономию средств по рядка 2 млн руб в год, которую сейчас ДЕЗ забрал у дома, выставив убыточную смету на 2015 г.
Вы можете доверять мнению Совета председателей, потому что Вы нас знаете по делам. С момента начала работы Совета дома 9 к. 1 все суммы в платежках только уменьшались, была организована работа сторожей и консьержей, и платежи за их услуги тоже только уменьшились с первоначальных 380 р до 300 р за консьержей, с 1900 до 1100 р за сторожей. Решены многие проблемы с техническими системами дома, ржавой водой, незаконной парковкой, проведен косметический ремонт 1 этажа и лифтовых холлов и т.д.
Совет дома 7 к. 1 провел ремонт всех 8-и подъездов дома и замену всех входных дверей на средства экономии, организовал работу консьержей и парковки.
Старшие под 5 к. 4 также организовали работу консьержей и ремонт всех лифтовых холлов в обоих подъездах дома.
Возможно, вы не замечали нашу работы, но ее результатами вы пользуетесь, поэтому у вас есть основания нам доверять.
Почему предлагается создать ТСН, а не выбрать УК?
Потому что для ТСН установлены налоговые льготы, которых нет у УК. ТСН освобождено от уплаты земельного налога и от уплаты налога на доходы.
И, ТСН – это единственный способ сохранить наши деньги на капремонт, не допустить их растраты. Только в случае открытия специального счета товариществом, его владельцами становятся все члены ТСН. В остальных случаях, счет не принадлежит жителям и контролировать его они не могут. Без ТСН деньги, собранные за 30 лет, вполне могут уплыть от нас. (см. раздел Капремонт)
Решение о создании ТСН и открытии спецсчета надо принимать сейчас, до 1 июня 2015 г. Если не успеем, то наши деньги попадут в «общак» регионального оператора и их оттуда забрать будет фактически невозможно.
Еще аргумент – в Москве началась приватизация земли, размежевание нашего квартала уже состоялось. Без ТСН заниматься оформлением нашей придомовой территории в общую долевую собственность некому. И значит, по умолчанию нам отдадут участок под подошвой дома, а все остальное городские власти имеют право пустить на коммерческие цели. Учитывая строительство Транспортно-пересадочного узла у платформы Лианозово, скорее всего, нас обложат коммерческими перехватывающими парковками, дышать будет нечем, а мест для парковки все равно не хватит. Городские власти будут использовать земли вокруг комплекса Магнолия по своему усмотрению, не спрашивая нашего с Вами мнения. ТСН сможет оформить землю и избавить нас и себя от уплаты земельного налога и произвола властей.
К нашему микрорайону существует съезд с МКАД, который пока перекрыт, но после завершения строительства автомагазинов и парковок его откроют. И мы получим въезд в Москву через наши дома,со всеми вытекающими последствиями. Противостоять этому сможет только ТСН, огородив или закрыв шлагбаумами нашу территорию за счет средств экономии, если общее собрание примет такое решение.Таким образом, с помощью ТСН мы сможем оформить землю и избавим нас от уплаты земельного налога и произвола властей.
Принимайте решение о создании ТСН сейчас, пока все можно решить в рамках закона и без спешки. Проголосуйте на общих собраниях собственников помещений, проходящих сейчас в домах 9 к.1 и 7 к.1. Собрание в доме 5 к. 4 планируется начать в скором времени.
Вам нужен чистый подъезд?
Вам нужен ухоженный дом?
Вам нужен благоустроенный двор?
Вы хотите знать, на что тратятся Ваши деньги?
Голосуйте за ТСН!
Совет председателей
Более подробно см.ниже
Зачем нам ТСЖ часть 1
1. Приватизация земли и земельный налог
В Москве началась приватизация земли и первый шаг - размежевание территории, в нашем микрорайоне уже сделан. Далее нам предстоит заявить свои права на придомовую территорию и включить ее в состав общего имущества. Выбрать минимальный размер участка или максимальный – это мы с вами будем решать на отдельном собрании, когда придет время. Но важно понимать, что как раньше уже не будет. Разберемся. Раньше вся территория находилась в собственности г. Москвы и могла только сдаваться в аренду. При этом вся земля под домами и улицами считалась городской территорией и обслуживалась (убиралась, ремонтировалась и т.д.) из бюджета Москвы, т.е. на средства налогов. При этом власти не могли особенно распоряжаться землей, т.к. у каждого куска земли был свой потенциальный хозяин, поскольку земля под зданием (жилым домом, в частности) следует судьбе здания и не может быть продана отдельно. Т.е. у куска земли под нашей башней (+неотъемлемый кусок для обеспечения жизнедеятельности объекта) есть потенциальный собственник – это мы с вами, и власти Москвы не могут распорядиться этой землей самостоятельно, а содержать ее должны. Видимо, руководству города это надоело и хочется получать коммерческую прибыль от территории. А для этого надо раздать землю всем, кто по закону имеет право на ее бесплатное получение, а те куски, которые не приватизируют, останутся в уже безраздельной и законной собственности города, и их можно будет пускать в коммерческое использование. Что сделать, что бы потенциально коммерческой земли было больше? Надо напугать жителей высокими налогами на землю. А вдруг налог действительно поднимут и что тогда будет с нашими домами? На сайте управы http://lianozovo.mos.ru/presscenter/news/detail/1385409.html можно ознакомиться с планом межевания нашего Магнолии-парка. Минимальные границы обозначены синим, максимальные черным для каждого дома. Применительно к дому 9 к. 1 – минимально отдают землю под подошвой дома+палисаднички у подъезда. Если жители выберут этот вариант, то на треугольном газоне у Медцентра, где была несанкционированная парковка, может уже на законных основаниях появится коммерческая парковка. Парковка у подъезда дома тоже может стать платной. Да и парковка у дома вдоль ул. Псковская тоже скоро станет не бесплатной. В Москве уже идет эксперимент по установке паркоматов в спальных районах (Жулебино) вдоль улиц и ночью эвакуируют припаркованные под домом машины, что бы заставить жителей покупать места в коммерческих паркингах. И детская площадка может быть отдана в коммерцию, поставят там еще одну горку и сделают платным вход. Представляете, как будет «дешево» жить.
Применительно к дому 7 к. 1. парковка у дома вполне может стать коммерческой, как и парковочные места у подъездов. Дом 5 к. 4 может лишится части территории и строителям будет гораздо удобнее строить объездную дорогу и уже никто особенно не будет контролировать ее приближение к дому.
Мы не говорим, что все это случится завтра, но юридически все это станет возможным. Есть и другой вариант, каждый дом может оформить в собственность всю свою придомовую территорию. Тогда без нас никто никогда ничего не сможет сделать рядом с нашим домом и никакая вышка с излучающим оборудованием (как билайновская вышка под окнами трешек) не появится у нашего дома. Но нас усиленно отговаривают – будет большой налог, разоритесь. Считаем: участок дома 9 к.1 уже есть на сайте Росреестра и его кадастровая стоимость 206 млн руб, ставка налога для жилых домов 0,1 % в год, т.е. получается земельный налог составит 20 руб с кв.м. квартиры. Для однушки примерно 800 р в год, для двушки 1200 р, для трешки 1800 р в год. Это сейчас, а что будет, когда мы землю приватизируем – никто не знает. Этим и пугают. А жить среди стоянок и платить за проход к дому мы хотим?
Вот тут-то нам и нужно ТСЖ!
Согласно пп. 11 п.1 ст. 3.1. Закона города Москвы № 74 от 2004 г. (в ред. от 01.06.2005 № 19) «О земельном налоге» освобождаются от налогообложения «товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения уставных целей в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;». Т.е. если мы бесплатно приватизируем всю придомовую территорию, а потом передадим ее в качестве взноса в ТСЖ, то ни мы, ни ТСЖ никогда не будет платить земельный налог. И пусть повышают, как хотят налоги на землю, закон обратной силы не имеет, кто успел – тот окажется в выигрышной ситуации.
Приватизировать территорию нас в любом случае обяжут, только в тех домах, где не смогут решить какого размера участок брать или кому поручить заниматься приватизацией, сделают просто – включат в состав общего имущества минимальный кусок земли, а все остальное в коммерцию. И уже никто потом не будет слушать наших жалоб.
Еще нас пугают, что если мы возьмем землю, то нам придется ее убирать. Но в Подмосковье уже сейчас уборка территории входит в ставку «Содержание и ремонт», поэтому там тариф не 24,53 р, а 35 р/кв. м. квартиры. На домах раньше работали дворники Стройтеха, и было чисто, а с 1 января нашу придомовую территорию обслуживает ООО «Вега». И консьержки, и советы домов просто не слазят с телефонов, что бы заставить убрать дорожки к дому. Ответ один – Веге не хватает штата. Если мы создаем ТСЖ, то сможем сами себе нанять дворника и обойдется он не дороже консьержек. И уж на дворников бюджета 2-3х домов объединенного ТСЖ хватит без дополнительных сборов.
Итак:
1.Началась приватизация городской земли.
2.Если мы не возьмем свою придомовую территорию, она достанется коммерсантам.
3.ТСЖ избавит нас от земельного налога и сможет обслуживать территорию.
Совет председателей
Зачем нам ТСЖ часть 2
2. Экономика ТСЖ, почему ТСЖ выгоднее, чем УК, и сколько будем платить.
1) Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо… имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах…». Статьей 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» установлено, что «Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками». И это главное отличие ТСЖ от любой управляющей компании. Т.е. никто не сможет выдавливать из нас средства на свою прибыль. Поэтому ТСЖ не сможет стать кормушкой. Более того, никто из действующих советов домов не претендует на занятие единственной должности в ТСЖ, которая потенциально может быть оплачиваемой – Председателя ТСЖ. Председателем должен стать человек профессионально подготовленный, выбором такого займется Правление ТСЖ.
2) Все наши дома обслуживаются через МФЦ, мы получаем единый платежный документ. При ТСЖ в этом документе изменится только номер расчетного счета с ДЕЗовсего на ТСЖ. Далее деньги собираются на расчетный счет и автоматически переводятся банком на оплату всех договоров, заключенных для дома. Наличных денег в расчетах нет. Поэтому утверждения о том, что Председатель станет полным хозяином и будет безостановочно воровать - беспочвенны. Современное законодательство и платежные системы исключают такое развитие событий. Другое дело, что УК может скрыть в смете сэкономленные средства, (как, например, ДЕЗ рисует дому 7 к. 1, убытки на следующий год, хотя дом всегда приносил прибыль и тратил ее на себя) и на счету к концу года останутся средства, которые УК может учесть как свою прибыль. В ТСЖ так не выйдет, потому что в ТСЖ есть ревизионная комиссия, которая раз в год делает полный финансовый аудит товарищества и готовит свой отчет о расходовании средств к общему собранию. И только собрание решает, на что направить сэкономленные средства.
3) Теперь о том, что «ТСЖ – это очень дорого и платежи вырастут в разы». Если ТСЖ создается на одном доме, и дом сам ведет хозяйство, то тогда ему в одиночку приходится содержать всех специалистов.
Мы предлагаем создать объединенное ТСЖ – одно на несколько домов, например, для 9 к. 1, 7 к. 1 и 5 к. 4. И тогда услуги управления мы сможем разделить на всех. Т.е. условно говоря, один дом содержит юриста, другой бухгалтера, третий председателя, а работают они на все дома единого ТСЖ. И гораздо бОльшая экономия достигается за счет оптимизации расходов на содержание домов, которую может сделать ТСЖ и не может любая УК. ТСЖ это выгодно.
4) Сейчас ДЕЗ тоже собирает с нас средства через МФЦ и Банк Москвы оплачивает этими средствами договора для нас. Только вот узнать, сколько реально денег осталось на счету нашего дома не возможно. Ни у кого из нас нет права получить эту информацию и ее проверить. А в ТСЖ эту информацию имеет право получить каждый, как член товарищества. Стройтех эту информацию предоставлял, хоть и не все ей доверяли. Сейчас ДЕЗ заявляет, что не готов даже показывать договора для нашего дома, и не собирается согласовывать с нами цены подрядчиков. Поэтому работать со Стройтехом было возможно, а с ДЕЗом нет. И это напрямую зависит от личности директора УК. Кто-то старается разбираться в конфликтах, а кто-то отмахивается от людей. Но выбрав УК, мы не сможем сменить ее директора. А выбрав ТСЖ, мы сможем менять председателей каждые 2 года, если потребуется. Нам ответят, директора сменить не можем, но можем поменять всю УК. Так ли это легко? И на кого менять? У нас в районе выбор не велик – ДЕЗ, Феникс и Ведис-Коморт, еще можно Пик-Комфорт рассмотреть. Последние два сразу заявили, что готовы «зайти» на наши дома только при цене не ниже 40 руб с кв.м квартиры. ДЕЗ готовится к реорганизации в ГБУ «Жилишник» и что там будет, пока никто не знает. С Фениксом еще туманнее, то ли его продают за долги, то ли реорганизуют, то ли новую компанию создают, а старую банкротить будут. Разговоры разные ходят, но уровень обслуживания очень средненький. Т.ч. особенно выбирать не из чего, почему, собственно, и родилась идея ТСЖ.
5) О налогах. Нам говорят, что у юрлица, коим является ТСЖ, будут огромные налоги, чуть ли не 43% и это приведет к разорению. Позвольте спросить, а что УК налоги не платит или УК деньги из воздуха на налоги достает? УК платит налоги нашими деньгами. Все налоги заложены в договорах по дому. И это законно. При ТСЖ налогов будем платить меньше. В законодательстве существует три варианта расчета налогов – это основная система налогообложения, упрощенная система налогообложения с уплатой фиксированной ставки налога в 6% с суммы всего дохода и упрощенная система налогообложения со ставкой в 14% с суммы доходы минус расходы. Упрощенные системы применимы, если годовой оборот не превышает 20 млн. У дома 9 к.1 годовой оборот 2,8 млн руб, у дома 7 к. 1 около 7 млн, у дома 5 к. 4 порядка 4 млн руб, т.е. даже все вместе – это менее 20 млн. Для ТСЖ предлагается УСН 6%. УК «Стройтех» работала по этой же системе. Сравним. Для Стройтеха все наши платежи, даже транзитные (когда Стройтех собирал с нас деньги и оплачивал ресурсы, услуги для дома), считались его доходом. И с этой общей суммы уплачивался налог, т.е. для д 7-1: годовой оборот 7 млн х 6% = 420 тыс руб в год. Согласно разъяснению, данному в письме Федеральной налоговой службы от 9 августа 2010 г. N ШС-37-3/8663@ «О налогообложении товариществ собственников жилья», ТСЖ освобождены от уплаты налога с доходов. Т.е. в год мы сэкономим на доме 9-1 около 168 тыс руб, на доме 7 к. 1 эта сумма составит 420 тыс, для дома 5 к. 4 – 240 тыс. Остаются налоги с заработной платы наемных сотрудников (30% уплачивается с суммы ставки), при условии, что ТСЖ само будет нанимать уборщиц, электриков и пр. Но ТСЖ может заключить договор на обслуживание с той же ООО «Вега», так же как это делает ДЕЗ. Только требовать с ООО «Веги» нормальной работы. Тогда и этих налогов ТСЖ уплачивать не должно. Получается, что налоговыми льготами государство старается простимулировать создание ТСЖ, как реализующее наиболее эффективный способ управления. На заре ТСЖ было много проблем и злоупотреблений, но с тех пор прошло 20 лет, законодательство отрегулировали, банковские системы наладили. И, конечно, все всегда зависит от людей.
6) По информации ДЕЗ в этом году ожидается прекращение выплат субсидий за единственное жилье. Сейчас ДЕЗ не повышает плату за техобслуживание и мирится с убыточными сметами только ради получения этой субсидии. Ее отмена развяжет ДЕЗу, а затем и Жилищнику, и Фениксу, и любой другой УК руки и позволит существенно повысить плату, что бы оплачивать все аппетиты своих подрядчиков и получать плановую прибыль. У многих есть уверенность, что если ДЕЗ, то как у государственной компании и у нее самые низкие расценки. А это совсем не так. ДЕЗ хоть и государственная, но все же коммерческая компания. И выбирает она подрядчиков хоть и по тендеру, но все ли компании имеют возможность на этот тендер попасть, не говоря уж выиграть. Сравнение смет показало, что обслуживаться в Стройтехе было дешевле, чем сейчас в ДЕЗе. На все наши запросы нам отвечают, что у подрядчиков такие цены. Зато ТСЖ может само себе без всяких тендеров подрядчиков выбирать, также, как это делал Стройтех. Тут есть еще одно дополнение. УК это юрлицо и ему все ресурсы поставляются по ценам для юрлиц. А ТСЖ получает ресурсы по расценкам для населения. И тут тоже строка экономии.
7) Основная и единственная цель создания ТСЖ – это уменьшение расходов, сохранение платежей на имеющемся уровне и обеспечение комфортного проживания. В условиях кризиса это очень трудно и очень нужно сделать. Т.ч. платить мы будем исключительно по тарифам города с сохранением всех имеющихся льгот, дотаций и субсидий, т.к. ТСЖ получает на это средства от государства в том же объеме, что и любая УК.
8) Сейчас дома-башни получили от Стройтеха повышенные платежки. Из сметы следует, что нам начислены дополнительные платежи за работы, выполненные по дому сверх годовой сметы. А именно, ремонт лифтовых холлов на 12 этажах, замена аварийного оборудования и пр. И эти работы действительно проводились. А когда будут преобразовывать ДЕЗ в Жилищник, есть большая вероятность, что к нам также обратятся за возмещением убытков ДЕЗа, только возникнут они не из дополнительных работ по дому, а из высоких расценок подрядчиков. Если к этому добавить аварийные расходы, то сумма убытков может существенно вырасти. Т.е. Стройтех обслуживал нас 7 лет и наш общий долг за выполненные работы по дому составил порядка 600-800 тыс, а ДЕЗ за год на нас повесит по миллиону. Людям обещают, что все долги ДЕЗа спишет государство, а если нет? ДЕЗ активно судится с должниками и такими должниками легко делают всех нас. Т.ч. предлагая вам организацию ТСЖ, мы делаем это, как жители этих же домов, которым предстоит оплачивать эти же платежки, и если вы, как и мы хотите получать реальные услуги за свои немаленькие деньги, то нам по пути. Если мы в своих расчетах ошибаемся, пожалуйста, сообщите нам об этом на электронную почту.
9) И самое главное, для чего нам нужно ТСЖ! Вступило в силу Постановление Правительства Москвы № 832-ПП от 29.12.2014г. «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» на период 2015-2044 годов. Капремонт нашего дома намечен на 2042-2044 гг. При этом, согласно Постановлению Правительства Москвы от 29.12.2014г. № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году», минимальный размер взноса на 2015 год составит 15 рублей за квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц.
Собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта своего дома до 1 июня 2015 г. выбрав из двух вариантов:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный;
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального.
Программа рассчитана на 30 лет и понятно, что у регионального оператора денег потом не допросишься, начнутся перерасходы при ремонте первых в очереди домов и неизвестно, что нам достанется от наших средств. Открыть счет и стать его владельцем согласно ст. 175-176 ЖК РФ может собственник помещения в доме, которому мы это доверим, УК, которую мы об этом попросим, и ТСЖ, если создадим. Деньги со счета можно списать под договора о капремонте. Открывается просто огромное поле для хищений. Где гарантия, что собственник-владелец счета не умыкнет деньги, нарисовав пару липовых протоколов? Где гарантия, что УК при ее смене, например, не нарисует пару договоров о капремонте и не заберет эти деньги? Единственный способ не потерять наши деньги и сделать когда-нибудь этот капремонт - это создать ТСЖ и от его лица открыть домам собственные счета для сбора средств на капремонт, а владельцами счета станем все мы как члены ТСЖ.
Итак:
1. ТСЖ – некоммерческая организация, цель которой обеспечение комфортного проживания, а не прибыль.
2. В ТСЖ предусмотрена система контроля деятельности ревизионной комиссией. УК не контролирует никто.
3. ТСЖ – на один дом дорого, на несколько домов прибыльно.
4. Управлять ТСЖ должны специалисты, а не инициаторы создания ТСЖ.
5. Для ТСЖ предусмотрены налоговые льготы, которые не предусмотрены ни для одной УК.
6. ТСЖ выбирает подрядчика по цене, а не по тендеру, поэтому обслуживание в ТСЖ дешевле, чем в ДЕЗе.
7. ТСЖ обслуживает жителей по государственным расценкам, с предоставлением всех льгот и без накопления необоснованных долгов.
8. ТСЖ нам нужно, что бы сохранить наши деньги на капремонт.
Совет председателей
Зачем нам ТСЖ часть 3
3. Организация и ликвидация ТСЖ.
1) Создание и деятельность ТСЖ регулируется главой 13 ЖК РФ. Согласно ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать товарищество собственников жилья путем принятия решения об этом на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
2) ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
3) Ликвидировать ТСЖ гораздо легче, чем создать, о чем говорит ст. 141 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме». Т.е. не нравится жить в ТСЖ, выходи из его членов. Как только недовольных наберется более 50%, ТСЖ самоликвидируется. И никаких многолетних судебных процессов.
4) Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Не хочешь быть членом ТСЖ, не вступай. При этом права членов и не членов товарищества во многом совпадают. Статьей 143.1 ЖК РФ устанавливается полный перечень прав, среди которых право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ, знакомится с документами: уставом, бухгалтерской отчетностью, заключениями ревизионной комиссии, протоколами собраний и пр. Попробуйте все это запросить у Управляющей компании, вам не дадут ничего по предлогом «коммерческой тайны».
5) Органами управления товарищества являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
- утверждение устава товарищества и внесение в него изменений,
- принятие решений о ликвидации товарищества,
- избрание членов правления и ревизионной комиссии,
- установление размера обязательных платежей на основе сметы;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
- утверждение заключения ревизионной комиссии товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
- определение размера вознаграждения председателя правления товарищества и пр.
6) Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство деятельностью товарищества, оно вправе принимать решения по всем вопросам, за исключением вопросов, входящих в компетенцию общего собрания. Правление избирается из числа членов советов домов общим собранием членов ТСЖ на два года. Правление товарищества избирает из своего состава председателя товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
7) Председатель правления ТСЖ избирается на срок два года. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
8) Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества на два года из числа членов советов домов и членов товарищества, обладающих профильными знаниями (бухгалтера, юристы, экономисты, предприниматели). В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья:
-проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки,
-представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на следующий год.
Итак, мы можем создать ТСЖ только в своем доме, если наберем 50%+1 голос за эту идею. Такое ТСЖ сможет избавить нас от уплаты земельного налога и позволит завести собственный специальный счет для сбора средств на капитальный ремонт. Но не сможет заниматься хозяйственной деятельностью, т.к. содержать весь штат обслуживающего персонала на один дом слишком дорого. В этом случае оплачиваемые должности для председателя, ревизионной комиссии, правления не предусмотрены. Зато, такое ТСЖ сможет контролировать деятельность ДЕЗа или другой УК, кого выберем, и по мере возможности не допускать растраты наших средств, а также знакомится с договорами, заключаемыми УК для нашего дома.
Или мы можем создать объединенное с другими домами ТСЖ, если наберем 67% голосов «за». В этом случае, помимо всего перечисленного, ТСЖ сможет перейти к прямому управлению домами и заключить договора с более дешёвыми, чем ДЕЗовские, подрядчиками, и использовать все те экономические преимущества, которые перечислялись в части 2 нашей записки «Зачем на ТСЖ». Расчеты показывают, что объединение с соседними домами предаст нам всем экономической стабильности, т.е. это обоюдовыгодное предприятие. При этом единственной оплачиваемой из бюджета нескольких домов должностью станет Председатель правления ТСЖ. Допустим для домов-башен и так все ясно. Дома нафаршированы дорогим в эксплуатации оборудованием, таким как скоростные лифты, ИТП и пр. и башням часто нужны дополнительные средства. Хотя если ничего особенно дорогого из строя не выйдет, то башни смогут прожить на свои средства. А зачем дому 7 к. 1 нужно объединяться с башнями? Ведь у него своих денег остается гораздо больше. Ответ прост, хоть и не очевиден. Все поставщики услуг хотят поставлять их в максимально возможном размере сразу нескольким, стоящим рядом домам, чтобы минимизировать свои издержки и увеличивать прибыль. С одним домом никто не хочет связываться, а если и возьмут в эксплуатацию, то значительно повысят цену. И прибыли не останется. Если мы вместе, то мы можем получить оптовую цену на все услуги, и это позволит сэкономить средства. Эти выводы подтверждаются расчетами ДЕЗа. В смете на октябрь-декабрь 2014 г. дому 7 к. 1 насчитан убыток !!! в 613 926,4 руб. расчет со снижением за счет заключения договора на несколько домов уменьшает убыток до 122994,41 р. Т.е. выигрыш в 500 тыс. от объединения образуется даже под управлением ДЕЗа. Создание ТСЖ позволяет:
1) оптимизировать расходы на содержание дома. При сравнении смет ДЕЗа и Стройтеха выявляются дополнительные финансовые резервы и
2) экономия средств на обслуживании дома будет тем больше, чем больше домов войдет в состав ТСЖ, это очевидно…
Кроме того, объединение даст нам возможность на высвобождающиеся средства заняться благоустройством территории, доделать ремонт квартирных холлов в доме, может быть, нанять единую профессиональную охрану на все парковки и пр. И, самое главное, мы сможем переждать всю эту неразбериху с банкротствами, реорганизациями, и если в Жилищнике все наладится, а у нас будет не очень, то заключить с Жилищником договор управления, и вернуться к первой схеме, когда ТСЖ только контролирует деятельность УК. Нам надо попробовать построить для себя более справедливую и эффективную систему управления общим имуществом, чем нам сейчас предлагают УК. У нас может получиться.
Итак:
1. Создание ТСЖ процесс трудоемкий, ликвидация очень проста, даже без созыва общего собрания.
2. ТСЖ на одном доме сможет только контролировать деятельность УК. ТСЖ на нескольких домах позволяет оптимизировать расходы и вывести дома из убытков в прибыль.
3. Председатель не является единственным управленцем в ТСЖ, для принятия решений есть общее собрание, правление и ревизионная комиссия со своими полномочиями.
4. Создание ТСЖ даже на одном своем доме позволит решить вопрос с землей и налогом на нее и сохранить свои деньги на капитальный ремонт на отдельном счету.
5. Создание объединенного ТСЖ добавит нам всем финансовой стабильности. А главное, перестанут накапливаться убытки на всех домах, которые потом превращаются в долги жителей перед УК.
Совет председателей